Rendement op vastgoed

Beleggen in vastgoed geldt al decennia lang als een relatief veilige investering. Het rendement op onroerend goed is echter vooral nu aantrekkelijk, omdat de prijzen binnen de sector een opwaartse trend doormaken. De economische crisis loopt immers ten einde en niet alleen woningbezitters profiteren hiervan. Ook jij als belegger kan meeliften op de opwaartse trend. Al is het natuurlijk verstandig het verwachte rendement op vastgoed vooraf te kennen. Maar hoe kan je het rendement op vastgoed berekenen?

Het interessante van investeren in vastgoed bij jou in de buurt is de betrokkenheid. Je kan immers bij wijze van spreken dagelijks langs je belegging rijden (zoals kantoorpanden). Of er zelfs (tijdelijk) wonen indien je kiest voor een vakantievilla of een tweede woning. Het rendement op vastgoed herbergt dus een sentimenteel aspect op jouw investering. Want rendement op onroerend goed is ook plezier beleven aan jouw belegging. Zeker indien een eventuele lening voor de aanschaf is afbetaald, zal de investering altijd een bepaalde waarde blijven vertegenwoordigen. Alleen is het ook dan zaak eventuele financiële valkuilen te vermijden.

Bereken jouw rendement op vastgoed vooraf!

Als investeerder wil je uiteraard op voorhand weten wat jouw belegging gaat opleveren. Maar vaak word je bij een vastgoedaanbieding geconfronteerd met ondoorzichtige termen. Zo wordt door makelaars en projectontwikkelaars bijna enkel gesproken over het brutorendement. Die rendementspercentages ogen verleidelijk, maar rendement op vastgoed is veel meer dan een simpele berekening van huurinkomsten min de gemaakte kosten (aankoopprijs en notariskosten bijvoorbeeld). Deze kosten zijn relatief makkelijk te bepalen, maar voor de reële huurinkomsten is dat vaak minder eenvoudig.

Leegstand incalculeren

Heb je een pand in de verhuur waarbij je regelmatig met leegstand te maken krijgt, dan heeft dat uiteraard een negatieve invloed op jouw rendement. Denk aan bewoning door studenten (veel wisselende bewoners), een vakantiewoning in een minder populaire omgeving of een winkelpand op een locatie waar de handelaars zware tijden meemaken (bvb. Griekenland).

Renovatie nodig of niet?

Ook de staat van het aangeschafte pand is van belang. Indien er op korte termijn renovatiewerk zaamheden nodig zijn die je niet op de huurders kan verhalen, kan jouw rendement flink dalen. Uiteraard gaat het dan vaak om iets oudere panden die grondig moeten worden aangepast om aantrekkelijk te worden voor verhuur. Aanpassingen die een positieve invloed kunnen hebben op de aanschaffingswaarde. Bij aankoop in nieuwstaat heb je dat probleem de eerste jaren in ieder geval niet.

Nieuwbouw is niet altijd beter

Maar ook nieuwbouw is soms moeizaam verhuurbaar. Gedurende de periode van de economische crisis stonden veel luxe woningen en bedrijfspanden leeg. Simpelweg omdat de gewenste huurprijs voor gegadigden niet was op te brengen. Of omdat het pand in de verkeerde omgeving stond. Een prachtige villa in een sociaal zwakkere wijk is minder gewenst dan een volkomen identieke bungalow in een fraaie woonomgeving. En kijk ook altijd of jouw dure aankoop voor meerdere doeleinden is te gebruiken. Indien een winkelpand ook een goede woning kan zijn zonder enorme aanpassingen is dat zeker een voordeel.

Lees meerDe 10 kenmerken van een rendabele vastgoed investering

Hoe bereken je dan het netto rendement op vastgoed?

Het berekenen van het bruto rendement kan je vrij eenvoudig doen door de huuropbrengst te delen door de totale investering (dus inclusief bijkomende kosten gerelateerd aan de aanschaf). Voorbeeld: 12.000 euro huuropbrengst op een totale investering van 200.000 euro maakt 6% rendement (de uitkomst van de breuk vermenigvuldigen met honderd voor een percentage).

Om het nettorendement te berekenen moeten we meerdere variabelen in beschouwing nemen. Een maand leegstand per jaar (geen uitzondering) levert zo al 8% minder inkomsten op. Ook de fiscus snoept van het bruto rendement af via de onroerende inkomsten en belasting op uw inkomsten. Verder zijn er kosten voor onderhoud en renovaties, verzekeringskosten die voor rekening van de verhuurder komen. Eventueel heb je ook nog de terugbetaling van een eventuele lening die voor aanschaf gebruikt is.

De kosten van al deze variabelen trekt u af van de huuropbrengst en dan kunt u het netto rendement berekenen. In bovenstaande voorbeeld zou een bedrag van 4.000 euro aan kosten de huuropbrengst naar 8.000 euro doen dalen en het rendement op vastgoed verminderen naar 4%. Dat is overigens nog altijd geen verkeerde opbrengst. Doorgaans is het bruto aanvangsrendement (BAR) bij solide vastgoed aanzienlijk lager dan het rendement in latere jaren. Dit is dankzij de dalende leningskosten en de stijgende inflatie die de huurinkomsten doen toenemen.

De Beleggersgids Redactie
De Beleggersgids Redactie

De Beleggersgids redactie schrijft over beleggen, investeren in vastgoed, geld en alternatieve vormen van investeringen. Nieuws, opinies, informatie en veel meer.

Gerelateerde artikels

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *